Privaten Stellplatz vermieten: Wer haftet bei Schäden?

Der Mieter beschädigt beim Einparken das Eigentum des Vermieters

Ein typischer Fall: Der Mieter fährt beim Ein- oder Ausparken gegen das Garagentor, eine Mauer, einen Zaun oder einen anderen Bestandteil des Grundstücks.

Grundsätzlich haftet für Schäden, die beim Betrieb eines Kraftfahrzeugs entstehen, insbesondere der Fahrzeughalter nach § 7 StVG. Daneben kann auch der Fahrer selbst haften.

Für solche Schäden ist regelmäßig die Kfz-Haftpflichtversicherung des verursachenden Fahrzeugs zuständig. Sie ist gerade dafür da, Schäden zu regulieren, die durch den Gebrauch des versicherten Fahrzeugs bei anderen entstehen.

Beschädigt ein Mieter also beim Rangieren mit seinem Auto das Garagentor des Vermieters, sollte der Schaden grundsätzlich der Kfz-Haftpflichtversicherung des Fahrzeugs gemeldet werden.

Die private Haftpflichtversicherung des Fahrers ist dagegen normalerweise nicht die richtige Versicherung, wenn der Schaden gerade durch den Gebrauch des Kraftfahrzeugs entstanden ist.

Anders kann es aussehen, wenn der Mieter einen Schaden unabhängig vom Fahrzeug verursacht – beispielsweise wenn er beim Öffnen der Garage einen Gegenstand des Vermieters beschädigt. Dann kann je nach Versicherungsvertrag die Privathaftpflichtversicherung eine Rolle spielen.

Was gilt, wenn das Fahrzeug des Mieters beschädigt wird?

Komplizierter ist die umgekehrte Situation: Das Fahrzeug steht ordnungsgemäß auf dem gemieteten Stellplatz und wird dort beschädigt.

Denkbar sind zum Beispiel:

• Ein Dachziegel fällt auf das Fahrzeug.
• Ein defektes Garagentor schlägt gegen das Auto.
• Ein schlecht befestigter Gegenstand fällt herunter.
• Ein Ast eines Baumes stürzt auf das Fahrzeug.
• Eine nicht erkennbare Gefahrenstelle auf dem Grundstück führt zu einem Schaden.

Wichtig ist: Der Vermieter haftet nicht automatisch für jeden Schaden, der auf seinem Grundstück passiert.

Entscheidend ist vielmehr, wodurch der Schaden entstanden ist und ob der Vermieter dafür rechtlich verantwortlich ist.

Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Wer anderen Personen die Nutzung seines Grundstücks ermöglicht, muss im Rahmen des Zumutbaren dafür sorgen, dass von dem Grundstück keine vermeidbaren Gefahren ausgehen.

Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht bedeutet allerdings nicht, dass ein Grundstück vollkommen gefahrlos sein muss. Der Vermieter muss vielmehr solche Gefahren beseitigen oder vor ihnen warnen, mit denen ein Nutzer vernünftigerweise nicht rechnen muss und die bei ordnungsgemäßer Kontrolle erkennbar und vermeidbar gewesen wären.

Beispiel: Ist ein Garagentor erkennbar beschädigt und besteht die Gefahr, dass es auf ein abgestelltes Fahrzeug fällt, sollte der Stellplatz nicht einfach weitervermietet werden, ohne den Defekt zu beseitigen oder zumindest ausreichend darauf hinzuweisen.

Verletzt der Vermieter eine solche Pflicht schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, kann er insbesondere nach § 823 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Auch der Mietvertrag selbst spielt eine Rolle. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache grundsätzlich in einem Zustand überlassen und erhalten, der den vereinbarten Gebrauch ermöglicht. Bei Mängeln können unter den Voraussetzungen des § 536a BGB zusätzlich Schadensersatzansprüche des Mieters entstehen.

Sonderfall: Dachziegel und andere Gebäudeteile

Für Schäden durch Gebäude oder Teile eines Gebäudes enthält § 836 BGB eine besondere Regelung.

Stürzt ein Gebäude oder ein anderes mit dem Grundstück verbundenes Werk ein oder lösen sich Teile davon und wird dadurch beispielsweise ein Fahrzeug beschädigt, kann der Grundstücksbesitzer haften, wenn die Ursache in einer fehlerhaften Errichtung oder mangelhaften Unterhaltung liegt.

Das kann beispielsweise bei einem herabfallenden Dachziegel relevant werden.

Auch hier bedeutet ein Schaden aber nicht automatisch, dass der Grundstücksbesitzer zahlen muss. Hat er die erforderliche Sorgfalt beachtet und war die Gefahr trotz ordnungsgemäßer Unterhaltung nicht erkennbar, kann eine Haftung entfallen.

Bei einem herabfallenden Ast kommt § 836 BGB dagegen grundsätzlich nicht zur Anwendung. Hier kommt es insbesondere darauf an, ob die Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich des Baumes eingehalten wurden. Bricht völlig unerwartet ein äußerlich gesunder Ast ab, muss der Grundstückseigentümer deshalb nicht zwingend haften. Waren dagegen Schäden am Baum erkennbar und wurden notwendige Kontrollen oder Sicherungsmaßnahmen unterlassen, kann die Situation anders zu beurteilen sein.

Welche Versicherung des Vermieters ist zuständig?

Steht fest, dass der Vermieter für einen Schaden haftet, stellt sich die nächste Frage: Welche Versicherung übernimmt ihn?

In Betracht kommen insbesondere eine Privathaftpflichtversicherung oder eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung beziehungsweise ein entsprechender Vermieterbaustein.

Welche Versicherung tatsächlich zuständig ist, hängt von den jeweiligen Versicherungsbedingungen ab.

Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern ist das Haus- und Grundbesitzerrisiko in vielen Privathaftpflichtverträgen bereits teilweise enthalten. Bei vermieteten Grundstücken, Wohnungen, Garagen oder Stellplätzen können dagegen andere Voraussetzungen gelten oder ein zusätzlicher Versicherungsschutz erforderlich sein.

Die Wohngebäudeversicherung ist hiervon zu unterscheiden. Sie schützt grundsätzlich das Gebäude selbst gegen bestimmte versicherte Gefahren. Sie ist aber keine allgemeine Haftpflichtversicherung des Eigentümers gegenüber einem geschädigten Autofahrer.

Muss zuerst die eigene Kaskoversicherung zahlen?

Gelegentlich findet sich die Aussage: „Eigenversicherung geht vor Fremdversicherung.“

Einen allgemeinen Grundsatz, wonach ein geschädigter Fahrzeughalter zuerst seine eigene Teil- oder Vollkaskoversicherung in Anspruch nehmen muss, gibt es jedoch nicht.

Haftet der Grundstücksbesitzer für den Schaden, kann der Geschädigte grundsätzlich unmittelbar von ihm Schadensersatz verlangen. Er muss nicht zunächst seine eigene Kaskoversicherung einschalten, um den Schädiger zu entlasten.

Trotzdem kann es praktisch sinnvoll sein, zunächst die eigene Kaskoversicherung einzuschalten – beispielsweise wenn die Haftungsfrage noch ungeklärt ist oder eine schnelle Reparatur erforderlich ist.

Ob Teil- oder Vollkaskoschutz besteht, hängt wiederum von der konkreten Schadenursache und den Versicherungsbedingungen ab. Nicht jeder Schaden durch einen Gegenstand, der auf ein Fahrzeug fällt, ist automatisch ein Teilkaskoschaden.

Reguliert die eigene Kaskoversicherung den Schaden und besteht gleichzeitig ein Schadensersatzanspruch gegen einen Dritten, geht dieser Anspruch nach § 86 VVG grundsätzlich auf den Kaskoversicherer über, soweit dieser den Schaden bezahlt hat. Der Versicherer kann anschließend beim Verantwortlichen Regress nehmen.

Eine nicht erstattete Selbstbeteiligung bleibt dagegen beim Fahrzeughalter und kann bei bestehender Haftung grundsätzlich gegenüber dem Schädiger geltend gemacht werden. Auch ein tatsächlich eintretender finanzieller Nachteil durch eine Rückstufung in der Vollkaskoversicherung kann grundsätzlich einen ersatzfähigen Schaden darstellen.

Entgeltliche Vermietung: Versicherungsschutz vorher klären

Besonders wichtig für private Vermieter ist ein weiterer Punkt: Nur weil eine private Haftpflichtversicherung besteht, bedeutet das nicht automatisch, dass auch die entgeltliche Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage mitversichert ist.

Manche Versicherungsverträge schließen bestimmte private Vermietungsrisiken ausdrücklich ein. Andere Tarife enthalten Grenzen oder verlangen einen zusätzlichen Baustein beziehungsweise eine Haus- und Grundbesitzer- oder Vermieterhaftpflichtversicherung.

Wer seinen Stellplatz nur gelegentlich oder regelmäßig über eine Plattform vermietet, sollte deshalb vor der ersten Vermietung beim eigenen Versicherer nachfragen.

Am besten wird dabei nicht nur allgemein nach „Vermietung“ gefragt, sondern der konkrete Sachverhalt beschrieben, beispielsweise:

„Gelegentliche beziehungsweise regelmäßige entgeltliche Kurzzeitvermietung eines privaten Stellplatzes oder einer privaten Garage an wechselnde Privatpersonen.“

Idealerweise lässt sich der Vermieter vom Versicherer schriftlich bestätigen, dass dieses Risiko vom bestehenden Haftpflichtschutz umfasst ist.

Das schafft im Schadenfall deutlich mehr Sicherheit.

Wer sollte einen Schaden melden?

Als einfache Orientierung gilt:

• Der Mieter fährt mit seinem Fahrzeug gegen das Eigentum des Vermieters: In der Regel ist die Kfz-Haftpflichtversicherung des Fahrzeugs der richtige Ansprechpartner.
• Das Fahrzeug wird durch eine Gefahrenquelle des Grundstücks beschädigt und der Vermieter ist dafür verantwortlich: Der Mieter kann Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Dieser sollte den Schaden seiner Haftpflichtversicherung melden.
• Niemand hat den Schaden schuldhaft verursacht oder eine sonstige Haftung lässt sich nicht begründen: Dann kann gegebenenfalls nur die eigene Kaskoversicherung des Fahrzeugeigentümers für den Schaden aufkommen – sofern die konkrete Schadenursache dort versichert ist.

Fazit

Bei der privaten Vermietung eines Stellplatzes lassen sich die häufigsten Schadenfälle mit einigen Grundregeln einordnen.

Beschädigt ein Mieter beim Ein- oder Ausparken mit seinem Fahrzeug das Eigentum des Vermieters, fällt der Schaden regelmäßig in den Bereich der Kfz-Haftpflichtversicherung.

Wird dagegen das abgestellte Fahrzeug durch das Grundstück oder Gebäude beschädigt, kommt es darauf an, ob der Vermieter für die Schadenursache verantwortlich ist – etwa wegen eines Mangels oder einer Verletzung seiner Verkehrssicherungspflichten. Eine automatische Haftung allein deshalb, weil der Schaden auf dem Grundstück eingetreten ist, gibt es nicht.

Ebenso wenig muss ein geschädigter Autofahrer grundsätzlich zuerst seine eigene Kaskoversicherung in Anspruch nehmen.

Für Vermieter ist vor allem eines empfehlenswert: Vor der entgeltlichen Vermietung sollte geklärt werden, ob der eigene Haftpflichtvertrag auch die Vermietung des Stellplatzes oder der Garage umfasst. Eine schriftliche Bestätigung des Versicherers kann später viel Ärger vermeiden.