Privaten Stellplatz vermieten: Was ist steuerlich zu beachten?

Einnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig

Wer seinen Stellplatz oder seine Garage gegen Entgelt vermietet, erzielt regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Entscheidend ist dabei nicht allein, was auf dem Konto eingeht: Versteuert wird grundsätzlich der Überschuss aus Einnahmen abzüglich der Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen.

Zu den möglichen abzugsfähigen Kosten gehören beispielsweise:

• Gebühren der Vermietungsplattform oder Vermittlungsprovisionen
• Kosten für Inserate, Beschilderung oder Reinigung
• anteilige Versicherungs-, Instandhaltungs- oder laufende Grundstückskosten
• bei einer Garage gegebenenfalls ein anteiliger Betrag für die Abschreibung des Gebäudes

Welche Kosten tatsächlich berücksichtigt werden können, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang Stellplatz oder Garage neben der Vermietung auch privat genutzt werden. Deshalb sollten Einnahmen und Ausgaben von Anfang an sauber dokumentiert werden.

Gilt die 520-€-Grenze?

Für kleine, nur vorübergehende Vermietungen gibt es eine Vereinfachungsregelung: Werden Teile einer ansonsten selbst genutzten Wohnung oder eines selbst genutzten Hauses nur vorübergehend vermietet und betragen die Einnahmen daraus im Kalenderjahr maximal 520 €, kann das Finanzamt auf die Besteuerung verzichten. Grundlage ist R 21.2 Abs. 1 EStR.

Wichtig: Die 520 € sind kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Wird der Betrag überschritten, fällt die Vereinfachungsregel insgesamt weg. Dann sind die Einkünfte regulär zu ermitteln – also Einnahmen abzüglich der abzugsfähigen Kosten.

Bei separat vermieteten Stellplätzen oder Garagen sollte die Regel nicht vorschnell angewendet werden. Sie ist vor allem für die zeitweise Vermietung von Teilen einer selbst genutzten Immobilie vorgesehen. Ob ein bestimmter Stellplatz oder eine Garage darunterfällt, hängt von der konkreten Gestaltung ab – etwa davon, ob er zur selbst genutzten Immobilie gehört oder wirtschaftlich eigenständig zu beurteilen ist.

Muss dafür ein Gewerbe angemeldet werden?

In den meisten Fällen: nein. Die bloße Vermietung eines eigenen Stellplatzes oder einer Garage ist regelmäßig private Vermögensverwaltung und führt nicht automatisch zu einem Gewerbebetrieb.

Anders kann es aussehen, wenn die Vermietung über die reine Überlassung der Fläche hinausgeht – zum Beispiel bei einem umfangreich organisierten Parkplatzbetrieb mit zusätzlichen, dienstleistungsgeprägten Angeboten wie Bewachung, Fahrzeugpflege oder Valet-Parking. Bei der üblichen gelegentlichen Vermietung eines einzelnen Stellplatzes ist das aber eher die Ausnahme.

Umsatzsteuer: Bei Stellplätzen besonders wichtig

Die Vermietung von Wohnraum ist häufig umsatzsteuerfrei. Bei einem separat vermieteten Stellplatz oder einer Garage gilt das grundsätzlich nicht: Die Vermietung von Fahrzeugabstellplätzen ist ausdrücklich von der Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen und unterliegt regelmäßig 19 % Umsatzsteuer.

Bei kleineren Umsätzen kann allerdings die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG greifen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr maximal 25.000 € betragen hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 € nicht übersteigt. Dann wird keine Umsatzsteuer ausgewiesen oder abgeführt – ein Vorsteuerabzug aus Kosten ist im Gegenzug jedoch nicht möglich.

Dabei zählt nicht nur der Umsatz aus dem Stellplatz. Wer noch andere umsatzsteuerliche Tätigkeiten ausübt, sollte die Grenzen immer im Gesamtzusammenhang prüfen.

Gute Unterlagen sparen später Aufwand

Auch bei überschaubaren Beträgen lohnt sich eine ordentliche Übersicht. Aufbewahrt werden sollten insbesondere:

• Buchungs- und Auszahlungsübersichten der Plattform
• Mietzeiträume sowie Stornierungen und Erstattungen
• Rechnungen über Plattform- oder Vermittlungsgebühren
• Belege zu Reparaturen, Reinigung oder sonstigen Kosten
• Unterlagen zur Aufteilung laufender Grundstücks- und Gebäudekosten

So lässt sich später schnell nachvollziehen, welche Einnahmen erzielt wurden und welche Kosten steuerlich berücksichtigt werden können.

Fazit

Die Vermietung eines privaten Stellplatzes kann eine einfache zusätzliche Einnahmequelle sein. Steuerlich kommt es aber auf die Details an: die Höhe und Regelmäßigkeit der Einnahmen, die Verbindung zur selbst genutzten Immobilie, die abzugsfähigen Kosten und insbesondere die Umsatzsteuer.

Gerade bei einer regelmäßigen Vermietung über Plattformen oder bei mehreren Stellplätzen lohnt sich eine kurze Prüfung im Vorfeld. So lässt sich vermeiden, dass vermeintlich kleine Nebeneinnahmen später unnötigen Erklärungs- oder Nachzahlungsaufwand verursachen.